Pese a la inflación, la suba del dólar y la reciente polémica por la indexación de la deuda, la demanda de estas líneas sigue firme.
Ni la inflación que se recalentó en el arranque de 2018, ni la suba del tipo de cambio que alteró los presupuestos de familias embarcadas en la compra de un inmueble, parecen haber sido suficientes para frenar la demanda de los créditos hipotecarios UVA, cuya principal característica es que la deuda (y las cuotas) se ajustan a la par de la inflación.
Según los últimos datos de marzo que maneja el Banco Central, en marzo se alcanzó un récord: los bancos desembolsaron nuevos créditos hipotecarios UVA por 12.000 millones de pesos, superando así el pico que se había observado en diciembre último, cuando se registraron desembolsos por 11.531 millones de pesos.
El crecimiento de esta línea de créditos para compra de viviendas es una constante. El Banco Central los habilitó en abril de 2016 y no hay mes que no se supere la marca del mes anterior, más allá del lógico “bajón” de los meses de enero y febrero.
Cerca del 80% de los nuevos créditos UVA son por montos de un millón de pesos o más, según la categorización que utiliza el Banco Central. Hoy, debido a la suba de los precios de las propiedades, cotizadas en dólares, se calcula que los bancos están dando préstamos por un promedio de 1,5 millón de pesos.
Con los datos de marzo sobre la mesa, la línea hipotecarios UVA alcanza un stock de 87.084 millones de pesos, una cifra que representa el 53% del total de la cartera de créditos hipotecarios en poder de los bancos, que en marzo alcanzó los 162.000 millones de pesos.
El salto de la cartera total fue, el mes pasado, del 8% respecto a febrero, bien por encima de la inflación esperada, en torno al 2%.
El furor por estos créditos UVA es, en cierta forma, una respuesta de las familias que se embarcaron en estas líneas para compra de vivienda, a quienes salieron a advertir por el peligro de la indexación del capital adeudado, una discusión que cobró fuerza la semana pasada.
El principal atractivo de los créditos UVA es que para solicitarlo, las familias tienen que demostrar ingresos sensiblemente menores que para solicitar un crédito tradicional a tasa fija sin indexación. Esto es posible porque como el banco se garantiza que su capital no se va a licuar por la inflación (por la indexación), presta a una tasa de interés menor, y la cuota resulta también más baja.
Por eso mismo hoy los hipotecarios UVA se otorgan a tasas del 6/7% más inflación, contra créditos tradicionales que se otorgan al 20%. Así, para montos y plazos similares, los ingresos demostrables llegan a triplicarse en el caso de un crédito tradicional. Y muchos, desde ya, quedan fuera de carrera.
El hipotecario UVA ajusta la cuota a la par de la inflación. Y como se supone que los ingresos de las familias (al menos de un trabajador registrado amparado en una negociación paritaria) acompañan la inflación, la porción del salario que se destina a pagar la cuota del crédito es constante o muy parecida a lo largo del crédito. Es decir, una familia deberá destinar el 30% de sus ingresos a pagar la cuota 1, la 40 y la 120.
De todas maneras, estos créditos tienen una cláusula que permite estirar la cantidad de cuotas si el valor de los pagos mensuales crece muy por encima del salario del deudor.
Por eso se dice que estos créditos UVA hay que compararlos contra un alquiler, y no contra un crédito tradicional. El inquilino sabe de sobra que los pagos del alquiler se ajustan cada seis o doce meses. Lo mismo quien se embarca en un plan de ahorro para comprar un cero kilómetro: la cuota se va ajustando a la par del valor del vehículo.
En verdad, con los créditos UVA no se está inventando la rueda, ni mucho menos. Es una herramienta que arrancó en Chile -allí se llama Unidad de Fomento o UF- hace 51 años y en ese país está más que instalada, tanto que los precios de las propiedades se fijan en UFs.
El secreto del éxito de la UF en su momento, o de la UVA ahora, es que permite generar un mercado de crédito a largo plazo, imprescindible para que se muevan los préstamos hipotecarios, en épocas de alta inflación. Las familias argentinas saben de sobra que cuando la inflación es alta los créditos hipotecarios se tornan inalcanzables o directamente desaparecen, como ocurrió entre 2008 y 2016. O los utilizan las familias de altos ingresos, apostando a que la inflación les va a licuar las cuotas.
De hecho, el boom del crédito hipotecario -sin subsidios- ocurrió durante la época de la convertibilidad.
No es casual que los bancos hayan salido en los últimos meses a emitir deuda para hacerse de fondos frescos y reforzar su liquidez. Y hasta un banco importante que se mantuvo hasta ahora al margen de la operatoria UVA prepara su ingreso a este mercado. En las entidades financieras están convencidas de que la demanda de créditos UVA se acelerará a medida que los índices de precios vayan descendiendo.
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