Los contratos firmados con la ley de 2020 se ajustan cada 12 meses. Y ahora, por la inflación, llega otra suba récord. La fórmula a aplicar.
Aunque el Congreso sancionó este mes una nueva ley de alquileres con ajustes semestrales y un mecanismo de actualización diferente, lo cierto es que nada cambió para quienes tienen en marcha un contrato firmado previo a la reforma.
Los alquileres iniciados entre el 1° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 seguirán -hasta su culminación- regidos por la ley de 2020, la cual prevé un único ajuste anual atado a dos variables clave de la economía.
Así, para los inquilinos que deban afrontar esa modificación en noviembre de 2023, el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante. Tras 12 meses sin cambios, estas familias tendrán que pagar bastante más del doble que lo desembolsado en octubre.
De un mes al otro el aumento será del 119,5%. Se trata de un nuevo récord, ya que superará el 115,3% aplicado en las actualizaciones de octubre, el 112,9% de septiembre, el 109,3% de agosto, el 104% de julio y el 100% de junio.
La nueva suba, ya confirmada, obedece a que según la ley de 2020 el monto mensual del alquiler varía cada año reflejando en buena parte la evolución del índice de inflación. El cual se disparó este año al mayor nivel en tres décadas.
Para muchos inquilinos el ajuste anual de noviembre de 2023 será el primero de su contrato, firmado en 2022. Para otros ya será el segundo y último cambio, si iniciaron el alquiler en el undécimo mes del 2021.
En cualquier caso, la manera de calcular el nuevo monto -el que regirá para los próximos 12 meses- es la misma. Y es clave conocerla bien.
¿Cómo se define el porcentaje de aumento anual del alquiler según la ley de 2020?
La ley 27.551 estableció que los contratos deben durar al menos tres años. Y que, durante ese período, sobre el precio mensual «sólo pueden realizarse ajustes anuales».
La norma ordenó hacer esos ajustes «utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)».
Es decir, que los aumentos quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en los últimos 12 meses la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según los datos oficiales.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad que sigue elaborando y publicando ese índice, llamado Índice para Contratos de Locación (ICL).
El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar).
De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL había arrancado en 1,0; que en noviembre de 2022 (hace casi un año) ya era de 2,77; y que noviembre de 2023 lo iniciará en 6,08. Es decir, que en sólo tres años y cuatro meses acumuló un avance del 508%.
En los últimos días el BCRA publicó los valores del ICL para la primera quincena de noviembre, por lo cual el cálculo ya puede realizarse. El procedimiento es el siguiente:
Paso 1: averiguar los ICL
Hay que consultar aquí, por un lado, cuál era el ICL del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el nuevo ajuste.
Por ejemplo, el 1° de noviembre de 2022 el ICL era 2,77 y el 1° de noviembre de 2023 el ICL será 6,08.
Paso 2: calcular la variación
Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación del índice durante el último año de alquiler.
En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 6,08 dividido 2,77. Como resultado se obtiene un valor de 2,194945. Eso implica que el índice más que se duplicó y que habrá que aplicar un aumento del 119,5%.
Paso 3: calcular el nuevo monto
Tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.
En el ejemplo, si desde noviembre de 2022 se venían pagando $90.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 2,194945. La cuenta arroja $197.545: ese será el alquiler mensual que se deberá abonar entre noviembre de 2023 y octubre de 2024 inclusive.
Por su parte, si la actualización se debiera aplicar no el primer día sino a mediados del mes, por ejemplo el 16 de noviembre, la suba será algo mayor: un 122,8% por ser el ICL inicial 2,85 y el final 6,35.
Así, por ejemplo, un alquiler de $75.000 pasará a $167.105; y uno de $125.000, a $278.508.
¿Cómo hacer el cálculo de manera automática?
Distintas entidades vinculadas a los alquileres ofrecen calculadoras online gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.
Se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.
Tres calculadoras que se pueden utilizar son:
-Calculadora del IVC. Es la opción oficial del gobierno porteño, creada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.
-Cabaprop.com.ar. Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de Capital (Cucicba).
-Indicecontratoalquiler.com.ar. Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados.
Si hay que mudarse o renovar contrato, ¿a cuánto están ahora los precios en el mercado?
Según un informe del portal especializado Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires el valor promedio de alquiler de un monoambiente es ahora de $177.379 por mes para el primer año de contrato.
Asimismo, un departamento de dos ambientes cuesta ya unos $225.802 por mes y una unidad de tres ambientes se alquila a $292.558 por mes.
Esos precios promedio, relevados durante septiembre, marcan que los alquileres en Capital ya tuvieron una suba del 143% desde enero, del 185% en sólo 12 meses y del 429% en los últimos 24 meses.
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