Ahora casi todo se pacta entre las partes, y debe quedar escrito. El Colegio de Corredores armó un ejemplo de contrato.
¿Qué debe decir exactamente un contrato de alquiler? ¿Cómo hay que redactarlo y qué cláusulas no conviene olvidar? Estas dudas, siempre presentes entre propietarios e inquilinos, resurgieron con fuerza este mes tras la irrupción del DNU 70/2023, que revolucionó el mercado.
Sucede que el mega decreto de necesidad y urgencia, vigente desde el 30 de diciembre de 2023, trajo cambios profundos en las reglas de los alquileres de viviendas y los dejó prácticamente desregulados.
Ahora, entonces, son muchas más las condiciones y aspectos que ya no están determinados por una ley, sino que las partes podrán negociar libremente.
Entre ellas la duración del contrato, la moneda de pago, el mecanismo de actualización, el monto del depósito y otras varias cuestiones que habrá que acordar, dejar por escrito y firmar.
De cara a esta tarea, las inmobiliarias cuentan ya con modelos de contrato adaptados al DNU 70/2023: ejemplos de redacción sugeridos por especialistas que empiezan a usarse como base para el armado legal de los nuevos alquileres.
Uno de estos documentos-guía, al que accedió Clarín, fue elaborado por el departamento legal del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) y es tomado como referencia por el sector.
- Los nuevos alquileres ya se firman con las reglas del DNU. Foto: Andrés D’Elía.
Alquileres: ¿qué cambios trajo el DNU y deben reflejarse en los nuevos contratos?
El decreto barrió con las leyes de alquileres de 2020 (27.551) y de 2023 (27.737), y reformó artículos clave del Código Civil y Comercial referidos al tema para reducir la intervención estatal.
De esa manera, como principales novedades, el DNU de Javier Milei:
-Eliminó la duración mínima. Dejó de haber una exigencia legal de alquilar viviendas por al menos 3 años. Las partes ahora pueden pactar libremente el plazo. Y sólo si no lo especificaran en el contrato, será de 2 años.
-Permitió acordar los ajustes. Las leyes anteriores imponían la frecuencia de las actualizaciones (anual o semestral) y los índices a utilizar (ICL o Casa Propia). Pero tras el DNU, las partes pueden negociar libremente qué fórmula aplicar y con qué periodicidad.
-Habilitó contratos en dólares. «Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes», define el decreto.
-Permitió pactar el depósito. Se eliminó el tope anterior de 1 mes de alquiler y la obligación de que esa plata se devuelva actualizada al valor del último alquiler. Ahora, las partes pueden «determinar libremente» estos aspectos, así como usar un monto en dólares.
-Cambió la pena por irse antes. El inquilino ahora puede rescindir en cualquier momento, pagándole al dueño una indemnización equivalente al 10% de todo lo que reste por abonar del contrato.
-Permitió adelantar pagos. Tras el DNU, se admite que en los alquileres de vivienda las partes acuerden pagos por varios meses juntos, lo que antes estaba prohibido.
El nuevo modelo de contrato de alquiler adaptado al DNU 70/2023: ¿cómo sugiere redactarlo el Colegio Inmobiliario?
A lo largo de 7 páginas y de 23 cláusulas, el modelo de contrato del Cucicba recorre una por una las condiciones del alquiler para ambas partes, ajustadas al nuevo marco legal. E incluye -como notas en rojo- una serie de sugerencias y acotaciones para considerar.
Por ejemplo, indican que «es aconsejable realizar un inventario que describa el estado fehaciente en que se entrega el inmueble y los artefactos», así como dejar asentado que el inquilino queda a cargo del «mantenimiento, limpieza y/o reparación de todas las instalaciones».
El texto propuesto por el colegio profesional contempla por defecto un alquiler de 2 años, tal como era la costumbre hasta 2020, aunque lo cierto es que las partes podrían pactar cualquier plazo.
Asimismo, tras la indicación de un precio inicial, el contrato modelo deja un espacio en blanco para detallar cómo se irá actualizando ese monto con el tiempo (con qué índice o porcentaje fijo), según el acuerdo al que lleguen las partes.
En cuanto a la garantía, el modelo de contrato muestra cómo sería la redacción si el garante aportara un inmueble, aunque aclara que las partes bien podrían pactar otros tipos de garantía (como una fianza, un seguro de caución, recibos de sueldo, etc.).
Respecto de las expensas, el documento recuerda que ahora también habrá que negociar qué parte pagará el inquilino. «Se puede detallar lo que entienden las partes como [expensas] habituales, que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario», proponen.
Aunque aclaran: «Ello si desearan mantener la costumbre de consignar a cargo del locatario el pago únicamente de las expensas comunes ordinarias».
Sobre el depósito, el contrato modelo de las inmobiliarias deja un lugar para incluir el monto acordado y luego indica que éste será devuelto al final «sin ningún tipo de actualización», aunque las partes también podrían negociar que haya un ajuste (y aclarar cómo se haría).
Finalmente, ante la eventualidad de que el inquilino decida irse antes, recomiendan detallar cómo se calcularía la indemnización (10% de los alquileres restantes) en los casos en los que se haya pactado una indexación. Y dan lugar a que el dueño sume supuestos que lo habiliten eventualmente a decidir una rescisión anticipada (por ejemplo, si la propiedad se vende).
El regreso de las inmobiliarias al centro de la escena
Luego de años en los que se redujo dramáticamente la oferta de alquileres formales y proliferaron acuerdos precarios al margen de la ley, en las inmobiliarias se esperanzan con que ahora, por efecto del DNU, el mercado tenderá a normalizarse.
“Esta nueva etapa representa un gran desafío para nosotros porque volveremos a tener a las partes sentadas en el escritorio de la inmobiliaria, y seremos quienes trataremos de llevar cada negociación a un acuerdo, cláusula por cláusula”, explicó a Clarín Marta Liotto, ex presidenta del Cucicba.
“Se trata -añadió- de encontrar el modo de potenciar al propietario, llevándolo a un escenario de tranquilidad y previsibilidad; y de llevar al inquilino a un escenario de poder alquilar y cumplir sus compromisos a lo largo del contrato.”
Cargando ...
Agregue un Comentario